전세사기를 안 당하려면 사기 수법을 확실히 알고 계셔야겠지요? 상대를 알아야 대비를 할 수 있으니까요. 몇 년 전부터 전세사기로 피해자들의 안타까운 뉴스가 계속 나옵니다. 처음에는 서울과 인천지역이 주였지만 최근에는 경기남부와 지방에서도 뉴스가 전해집니다. 전세사기 수법과 절대 전세사기 안 당하는 방법에 대해 정리해 드릴 테니 끝까지 읽어보시고 사기당하는 일이 없으시기 바랍니다.
전세사기를 방지하기 위해서 공인중개사에게 설명의무를 강화하도록 하는 임대차 계약서 변경되었으니 이 부분도 확인하시기 바랍니다.
전세사기수법
- 미납/체납 숨기고 공매가나 경매가로 집 넘기기
- 갭투자 / 깡통전세
- 돌려 막기
- 신탁등기
- 근저당 설정
- 말소 불이행
- 이중계약 / 다수 중복계약
- 공인중개사 이중계약
미납/ 체납 세금 숨기고 공매가나 경매가로 넘기기
홈택스 체납으로 해결하기
임대인이 세금 체납을 숨기고 전세계약을 할 경우, 상속세, 증여세, 종합부동산세에 대해서는 국가의 권리가 우선입니다.
계약한 집이 경매나 공매에서 매각이 결정됐을 때, 임차인이 받은 확정일자보다 고지서 발송일이 늦은 세금의 경우는 임차인의 보증금이 우선입니다.
하지만 체납된 세금액에 따라 보증금을 모두 받지 못하는 경우가 생깁니다.
확정일자 이전에 체납된 세금이 많으면 이는 등기부등본에 기록되지 않아 임대인에게 직접 국세/ 지방세 완납 증명서를 요거 하거나 임대인의 동의를 얻어 미납국세열람을 해야 합니다.
만약 보여주지 않으면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
하지만 공인중개사 설명의무강화로 주소만 알면 확인 가능하게 되었습니다.
(무) 갭투자와 깡통전세
(무) 갭투자는 본인의 돈을 들이지 않고 전세가와 매매가가 별 차이 없는 집을 매입해 집값이 조금이라도 오르면 엄청난 수익을 얻고 집값이 조금이라도 떨어지면 경매에 넘겨버려 그 피해를 임차인이 입게 됩니다.
서울과 수도권에서 일명 '빌라의 신'이라고 불리는 자가 빌라 1,227채를 무갭투자로 매입한 전세 사기 수법으로 임대인이 세금 72억을 체납하지 않아 소유 주택 100채가 압류에 걸렸습니다.
집값이 떨어지면 임대인은 돌려줄 전세금이 없다고 하고, 경매 매각이 진행되면 낙찰된 금액은 전세보증금보다 절대적으로 낮기 때문에 (서울기준 아파트 평균 경매 낙찰가율 80% 중반) 임차인은 보증금을 받을 수 없게 됩니다.
깡통전세는 매매가보다 전세 보증금과 임대인의 주택담보대출 금액의 합계가 더 높은 주택을 말합니다. 이 깡통주택들로 갭투자를 해 사기를 친 사건이 빌라왕 사건입니다.
깡통전세는 빌라 497채를 일부러 깡통전세를 만들어 피해자 136명의 보증금 298억여 원을 가로챈 전세사기수법으로 서울특별시 화곡동에서 일어난 사건입니다.
돌려 막기 수법
빌라왕으로 불리던 사기꾼이 세입자의 보증으로 다른 집을 매입하는 돌려막기 전세사기 수법을 사용해 임대인은 빌라 497채를 매입했고, 피해자 1명당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 주었습니다.
신탁등기 수법
실질적인 소유권이 없으면서 신탁등기를 이용해 전세 계약을 체결한 사기 수법입니다. 신림동 고시촌에서 발생한 사기로 임차인 30여몀의 총피해액이 20억 여원이었습니다.
신탁등기는 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기를 하는 것입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 임대인 개인이 아니라 신탁회사로 이전되므로 임대인이 마음대로 전세계약을 체결할 수 있습니다.
근저당권 설정
수원에서 발생한 전세사기 수법이 근저당권 설정이었습니다. 임대인이 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대계약한 후, 보증금 9억 7천만 원을 빼돌렸습니다. 피해자가 전입신고를 하기 전에 해당 주택의 담보대출을 받고 근저당권을 설정하는 것입니다.
근저당권을 설정하면 해당 매물에 문제가 발생해도 다른 채권자보다 먼저 채무를 변제받기 때문에 임차인의 우선순위가 밀리게 됩니다. 임차인이 이사하자마자 전입신고를 해도 효력이 다음 날 발생하는 허점을 악용했습니다.
말소 불이행
임대인이 임차인에게 보증금으로 선순위 담보권을 말소하거나 채권 최고액을 시가의 30% 등 일정금액으로 감액하겠다고 한 후에 실제로는 이행하지 않는 사기수법입니다. 경기도 광주에서 발생한 전세사기 수법입니다.
임대인은 자신의 자금은 조금만 투자하고 은행 대출을 끼고 건물 보유분을 늘려 임차인들에게 받은 보증금을 대출이자와 원금 소액 변제, 다른 건물 매입, 사업경비, 생활비등으로 사용했다고 합니다.
이중계약과 다수 중복계약
공인 중개사 이중계약은 임차인이 임대인을 직접 만나 계약하지 않고 공인중개사와 계약을 한 경우에 생기는 전세사기 수법입니다. 임대인이 못 온다는 이유로 공인중개사가 대리 계약을 하고 공인중개사는 임대인과 월세 계약을 하고 임차인과는 전세 계약을 해서 전세보증금을 공인 중개사가 중간에서 가로채는 것입니다.
다수중복계약 사기는 임대인이 여러 세입자와 계약을 한 후, 계약금을 갖고 잠적하는 전세사기 유형입니다. 전세 사기를 예방하기 위해 임차인이 등기부등본을 떼어도 확정일자 여부나 기존 임차인에 대한 정보가 나오지 않습니다. 이 경우는 공인중개사가 한 패가 되어 사기를 치는 경우도 있습니다.
위의 전세사기 수법을 확인하시고 각 수법에 대해 전세사기를 예방하고 또 당하지 않는 방법에 대해서 다음에서 확인하시고 사기당하는 일이 없길 바랍니다.
